Определение стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода

Сравнительный подход – совокупность способов оценки цены объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о стоимостях. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки согласится объект, сходный объекту оценки по главным экономическим, материальным, техническим и вторым чертям, определяющим его цена.

Изм.
Лист
№ докум.
Подпись
Дата
Лист
КР 120703 — 01 — 41.15.ПЗ

Сравнительный подход используется, в то время, когда существует точная и доступная для анализа информация о характеристиках и ценах объектов – аналогов. Используя сравнительный подход к оценке, оценщик обязан:

А. Выбрать единицы сравнения и совершить сравнительный анализ каждого объекта и объекта оценки – аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту – аналогу возможно выбрано пара единиц сравнения. Выбор единицы сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик обязан обосновать отказ от применения вторых единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами предложения и спроса;

Б. Скорректировать значения единицы сравнения для объектов – аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения объекта объекта аналога и характеристик – оценки по этому элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен вести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. процедура и Шкала корректирования

единицы сравнения не должны изменяться от одного объекта – аналога к второму;

В. Согласовать результаты корректирования значений единицы сравнения по выбранным объектам – аналогам. Оценщиком обязан обосновать схему согласования скорректированных стоимостей объектов – аналогов.

В рамках сравнительного подхода к оценке чаще всего используются способ парных продаж, способ относительного сравнительного анализа продаж, способ балльной оценки (способ нормировки), способ анализа иерархий, способ корреляционно – регрессионного анализа. В данном Отчете мы применяли способ сравнения продаж, как самый объективный, что связано с высокой развитостью рынка офисного сегмента недвижимости в регионе.

Расчет способом сравнения продаж:

  • Вносятся поправки в стоимости продаж сопоставимых объектов.
  • Согласовываются скорректированные стоимости объектов – аналогов, выводится итоговая величина рыночной цене объекта недвижимости на базе сравнительного подхода.

Способ сравнения продаж основан на анализе и сопоставлении информации по продаже подобных объектов. Основополагающим принципом способа сравнительных продаж есть принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за этот объект больше стоимости имущества подобной полезности. Под полезностью понимается совокупность черт объекта, определяющих назначение, способы и возможность его применения, и сроки и размеры приобретаемого в следствии для того чтобы применения дохода. Этот способ есть объективным только при наличия достаточного количества сопоставимой и точной информации. Он подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложение на продажу) по объектам, каковые самый сопоставимы с оцениваемым объектом, и внесение соответствующих корректировок для приведения объектов сопоставимых по чертям, к оцениваемому объекту.

Изм.
Лист
№ докум.
Подпись
Дата
Лист
КР 120703 — 01 — 41.15.ПЗ

Главные параметры выбора сопоставимых объектов (аналогов):

  • Права собственность на недвижимость. Корректировка на права собственности имеется не что иное, как отличие между рыночной и договорной арендной платой, потому, что и полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и дешёвом текущем финансировании.
    Изм.
    Лист
    № докум.
    Подпись
    Дата
    Лист
    КР 120703 — 01 — 41.15.ПЗ
  • Условия финансирования. При нетипичных условиях финансирования сделки купли – продажи объекта недвижимости (к примеру, при ее полного кредитования) нужен тщательный анализ, из-за которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки.
  • Условия и время продажи. Потому, что вычислить поправку на налогообложения и условия финансирования на передаваемые юридические права и ограничения, и условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для сравнения и анализа подобные сделки. В другом случае поправки на эти характеристики делаются прежде всего
  • Расположение. Нужный элемент сравнения сопоставимых продаж, потому, что оказывает значительное действие на цена оцениваемого объекта.
  • Физические характеристики. Физические характеристики объекта недвижимости – размеры, качество и вид материалов, состояние и другие изношенности характеристики и степень объекта, на каковые кроме этого вносятся поправки.

Классификация вводимых поправок основана на учете различных способов расчета корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектов и сопоставимым аналогом. Возможно выделить следующие виды корректировок:

  • Процентные относительные;
  • Процентные безотносительные;
  • Стоимостные относительные.

Процентные поправки вносятся методом умножения цены продажи объекта – аналога либо его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в чертях объекта – аналога и оцениваемого объекта. В случае если

Изм.
Лист
№ докум.
Подпись
Дата
Лист
КР 120703 — 01 — 41.15.ПЗ

оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, в случае если хуже – понижающий коэффициент.

Стоимостные поправки:

  • Финансовые поправки, вносимые у единицы сравнения (1кв.м), изменяют цену реализованного объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в чертях объекта – аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится хорошая, в случае если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. В другом случае к цене сопоставимого аналога используется отрицательная поправка.
  • Финансовые поправки, вносимые к цене реализованного объекта аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в чертях объекта – аналога и оцениваемого объекта.

Фундаментальный анализ: сравнительный подход


Понравилась статья? Поделиться с друзьями: