Подходы и методы оценки стоимости недвижимости

В оценке недвижимости рыночной цене существуют три общепринятых подхода к определению цены: затратный, рыночный и прибыльный. В каждом подходе имеются собственные сложившиеся способы, процедуры и приёмы. Обнаруживается концептуальное сходство подходов к оценке разных объектов собственности. Одновременно с этим вид оцениваемого объекта определяет изюминке конкретных способов, вытекающие из своеобразных неприятностей оценки, свойственных, в большинстве случаев, лишь данному виду собственности.

Затратный подход к оценке недвижимой собственности основан на сопоставлении затрат по созданию объекта недвижимости со ценой оцениваемого либо сравнимых объектов. Подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что клиент, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект солидную сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под возведение и застройку подобного по качеству и назначению объекта в обозримый период без значительных задержек. Главные этапы процедуры оценки при данном подходе:

— Расчет цены приобретения либо долговременной аренды свободной и имеющейся в распоряжении почвы в целях оптимального ее применения;

— Оценка восстановительной цене оцениваемого строения. В базе расчета восстановительной цене лежит расчет затрат на воссоздание разглядываемого объекта, исходя из условий изготовления и современных цен подобных объектов на определенную дату.

— Определение величины физического, функционального и внешнего износов объекта недвижимости;

— Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);

— Расчет итоговой цене объекта оценки методом корректировки восстановительной цене на износ с последующим повышением взятой величины на цена земельного надела.

Затратный подход самый уместен при оценке объектов, сравнительно не так давно сданных в эксплуатацию, он ведет к самые убедительным итогам при достаточно обоснованной стоимости земельного надела и малом накопленном износе улучшений. Затратный подход правомерен при оценке цены планируемых объектов, объектов другого имущества и специального назначения, сделки по которому редко заключаются на рынке, возможно использован при оценке для целей страхования. Этот подход при оценке объектов, подлежащих реконструкции, разрешает установить, будут ли строительные затраты компенсированы повышением операционного дохода либо выручки от продажи имущества. Использование затратного подхода в этом случае разрешает избежать риска избыточных капиталовложений.

Кроме этого затратный подход употребляется для целей налогообложения имущества юридических и физических лиц, при аресте недвижимости, для анализа наилучшего и самоё эффективного применения надела земли. Определение цены земельного надела

Восстановительная цена строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих стоимостях как нового (не учитывая накопленного износа) и соотнесения к дате оценки. В базе определения восстановительной цене лежит расчет затрат, связанных со сдачей и строительством объекта его клиенту. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять косвенные затраты и прямые.

Прямые затраты конкретно связаны со постройкой (цена материалов, зарплата строительных рабочих, цена строительных автомобилей и механизмов и т.п.). Косвенные затраты – затраты, не относящиеся конкретно к постройке (платы проектно-сметным организациям, цена инвестиций в почву, маркетинговые, страховые и рекламные затраты и т.п.). Прибыль девелопера отражает затраты на организацию и управление строительства, неспециализированный надзор и связанный с девелопментом предпринимательский риск. Прибыль предпринимателя определяется как часть прибыли от продажи объекта. Независимо от величины процента и соответствующей ему базы (составной части цене собственности), величина предпринимательской прибыли остается постоянной.

Главным источником сравнительных информации о затратной стоимости объектов недвижимости являются строительные подряды на возведение сооружений, подобные оцениваемому. Помимо этого, проектирующие оценщики в большинстве случаев ведут личные базы данных текущих цен на готовые дома, офисные строения, квартиры, гостиницы, строения магазинов и промышленные сооружения. На данный момент в Казахстане существует уровни цен и система нормативов, определяемые соответствующими ценовыми индексами.

Выстроенные объекты под действием разных природных и функциональных факторов теряют собственные эксплуатационные качества и разрушаются. Также, на рыночную цена объекта влияет внешнее экономическое действие со стороны изменения и непосредственного окружения рыночной среды. Наряду с этим различают физический износ (утрата эксплуатационных качеств), функциональное старение (утрата стоимости и технологического соответствия в связи с научным прогрессом), внешний либо экономический износ (изменение привлекательности объекта с позиций трансформации внешнего окружения и экономической обстановкой в регионе). Дружно эти виды износа составляют накопленный износ, что и будет составлять отличие между стоимостью стоимостью воспроизводства и восстановительной объекта (замещения) объекта оценки.

самые полным и точным источником информации о состоянии строения либо сооружения помогают материалы натурального обследования. Первым условием проведения таких обследований должно быть правильное определение функционального назначения объекта оценки: применение по прямому назначению либо с трансформацией технологических и функциональных параметров. Наряду с этим нужно представить пределы воздействий и изменения нагрузок на несущие конструкции строений. Вторым условием проведения изучений есть получение всех данных о природно-климатических параметрах и своеобразных факторов действия их расположения изменений и района объекта в ходе техногенной деятельности.

Нужной предпосылкой для применения способов рыночного подхода есть наличие информации о сделках с подобными объектами недвижимости (каковые сопоставимы по назначению, местоположению и размеру), случившихся в сопоставимых условиях (условия совершения финансирования и время сделки сделки).

Сравнительный подход базируется на трех фундаментальных правилах предложения недвижимости: и оценки спроса, вклада и замещения. На базе этих правил оценки недвижимости в рыночном подходе употребляется последовательность количественных и качественных способов измерения элементов корректировок и выделения сравнения рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования цены оцениваемого объекта.

Фундаментальным принципом в рыночном подходе оценки недвижимости есть принцип замещения, что гласит, что потенциальный клиент не заплатит за имущество цену, превышающую цена приобретения подобного, с его точки зрения, имущества.

Главные трудности при применении способов рыночного подхода связаны с непрозрачностью казахстанского рынка недвижимости. Как правило настоящие стоимости сделок с объектами недвижимости малоизвестны. Вследствие этого довольно часто при проведении оценки используются цены предложений по выставленным на продажу объектам.

Способ сравнения продаж определяет рыночную цена объекта на базе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, каковые сходны с оцениваемым объектом по использованию и размеру. Этот способ определения цены предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Чтобы применить способ сравнения продаж, эксперты применяют последовательность правил оценки, включая принцип замещения.

Использование способа сравнения продаж содержится в последовательном исполнении следующих действий:

1. Подробное маркетинговое исследование с целью получения точной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

3. Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных стоимостей либо исключения из перечня сравниваемых;

4. Приведение последовательности скорректированных показателей цены сравнимых объектов к рыночной цене объекта оценки.

В качестве источников информации о рыночных сделках с недвижимостью смогут употребляться риэлтерские конторы, национальные источники, личные базы данных, публикации и т.д.

По окончании выбора единицы сравнения нужно выяснить главные показатели либо элементы сравнения, применяя каковые возможно смоделировать цена объекта при помощи нужных корректировок стоимостей купли-продажи сравнимых объектов недвижимости.

В оценочной практике при определении цены недвижимости выделяют такие главные элементы сравнения, как переданные права на недвижимость, условия денежных расчетов при приобретении недвижимости, условия продажи (чистота сделки), время продажи, функциональное назначение объекта, расположение, удобство подъездных дорог, площадь объекта, уровень отделки и техническое состояние помещений.

Этот способ самый действен для систематично реализовываемых объектов.

Для выделения элементов измерения корректировок применяют количественные и качественные методики.

К количественным методикам относят:

— анализ парных продаж (две разные продажи сравниваются, дабы выяснить корректировку для одного элемента сравнения);

— статистический анализ (способ базируется на применении аппарата математической статистики с целью проведения корреляционно-регрессионного анализа);

— анализ вторичного рынка (этот способ определяет величины корректировок, опираясь на эти, не относящиеся конкретно к объекту оценки либо объекту сравнения) и другие.

К качественным методикам относятся:

— классификационный (сравнительный) анализ (способ подобен анализу парных продаж, за исключением того, что корректировки выражаются не в процентах либо финансовых суммах, а в категориях нечеткой логики);

— распределительный анализ (сравнительные продажи распределяются в порядке убывания адекватности, после этого определяется место объекта оценки в последовательности сравнительных продаж).

Определение рыночной цене объектов недвижимости посредством прибыльного подхода основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом обычный инвестор, другими словами клиент объекта недвижимости, получает его в ожидании получения в будущем доходов от применения. Учитывая, что существует яркая связь между выгодами и размером инвестиций от коммерческого применения объекта инвестиций, цена недвижимости определяется как цена прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, цена объекта недвижимости определяется как текущая цена будущих доходов, генерируемым объектом оценки.

Преимущество прибыльного подхода по сравнению сзатратным и рыночным подходами содержится в том, что он в основном отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, другими словами это свойство недвижимости учитывается как главный ценообразующий фактор. Главным недочётом прибыльного подхода есть то, что он в отличие от двух вторых подходов основан на прогнозных данных.

Главные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Составление прогноза будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения и на базе взятых данных определение потенциального валового дохода (ПВД), что рассчитывается по формуле 1.1:

ПВД = S * Са, (1)

где

S – площадь, сдаваемая в аренду, кв.м;

Са – арендная ставка за 1 кв.м.

2. Определение на базе анализа рынка утрат от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы, расчет настоящего валового дохода (ДВД). В большинстве случаев, хозяин в долговременном периоде не имеет возможности всегда сдавать в аренду 100% площадей строения. Утраты арендной платы имеют место за счет неполной занятости неуплаты и объекта недвижимости арендной платы недобросовестными арендаторами. Степень незанятости объекта прибыльной недвижимости характеризуется коэффициентом недоиспользования, определяемым отношением величины не сданных в аренду площадей к величине неспециализированной площади, подлежащей сдаче в аренду.

Расчет настоящего валового дохода (ДВД) осуществляется по формуле 2:

ДВД = ПВД * Кз * Кс, (2)

где

ДВД – настоящий валовой доход;

ПВД – потенциальный валовой доход;

Кз – коэффициент загрузки площадей;

Кс – коэффициент сбора платежей.

направляться подчернуть, что к ДВД, вычисленному вышеизложенным методом, нужно добавить другие доходы, приобретаемые от функционирования объекта сверх арендных платежей (к примеру, за применение дополнительными одолжениями – автомобильной стоянкой и т.п.).

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости, что основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/либо обычных издержек на данном рынке. Затраты бывают условно – постоянные (налог на имущество, страховые взносы, платежи за земельный надел), условно – переменные (коммунальные, текущие ремонтные работы, зарплата персонала и т.п.), затраты на замещение (затраты на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов строения).

Так, расчетная величина эксплуатационных затрат вычитается из ДВД, а итоговый показатель есть чистым операционным доходом (ЧОД).

4. Пересчет чистого операционного дохода в текущую цена объекта.

Способ прямой капитализации – способ определения рыночной цене прибыльного объекта, основанный на прямом преобразовании самый типичного дохода первого года в цена методом деления его на коэффициент капитализации, полученный на базе анализа рыночных информации о соотношениях стоимости активов и чистого дохода, подобных оцениваемому объекту, взятых способом рыночной экстракции. Таковой западный хороший вариант способа прямой капитализации, при котором коэффициент капитализации извлекается из рыночных сделок, использовать в русских условиях фактически нереально в связи с появляющимися сложностями при сборе информации (значительно чаще цены и условия сделок являются тайной информацией). Исходя из этого, на практике приходится применять алгебраические способы построения коэффициента капитализации, предусматривающие отдельную оценку нормы отдачи на нормы и капитал его возврата.

направляться подчернуть, что способ прямой капитализации применим для оценки действующих активов, не требующих на дату проведения оценки громадных по длительности капиталовложений в ремонт либо реконструкцию.

анализ и Оценка цены: сравнительный подход (ч1)


Также читать:

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: