Понятие рыночной стоимости, подходы к оценке рыночной стоимости земельного участка.

Цена — это деньги либо финансовый эквивалент, что клиент готов обменять на какой или предмет либо объект.

Цена — это мера того, сколько денег гипотетический клиент готов заплатить за оцениваемую собственность.

Цена — это исторический факт, отражающий, сколько средств было израсходовано на приобретение подобных объектов в прошлых сделках.

Рыночная цена — это наибольшая цена в финансовом выражении, которую принесет продажа собственности на конкурентном и открытом рынке при соблюдении всех условий, свойственных честной сделке, и при том, что клиент, как и продавец действуют разумно и со знанием дела и на цену сделки не воздействуют стимулы и посторонние факторы.

Хорошая теория в оценке недвижимости предполагает применение трех подходов: затратного, сравнительного и прибыльного. В оценке почвы смогут употребляться способы одного подхода либо способы, воображающие их комбинацию. Выбор способа зависит от объекта оценки, информационной обеспеченности, его соответствия самый типичному виду применения объекта оценки и т.д. Рыночная цена почвы прежде всего обязана определяться по результату того способа, определяющий цену в условиях простого делового оборота. Так, к примеру, продажа земельных участков, каковые помогают получению дохода, происходит в основном по капитализированной цене будущих доходов, так что в этом случае было бы логично дать приоритет прибыльному подходу. Выбор должен быть обоснован с учетом настоящей обстановке, складывающейся на рынке земельных участков. Но традиционно считается, что самый надёжным методом определения рыночной цене почвы являются способы сравнительного подхода.

Сравнительный подход

Под сравнительным подходом понимается совокупность способов оценки цены, основанных на сравнении объекта оценки с подобными объектами, в отношении которых имеется информация о стоимостях сделок с ними.

Сравнительн ый подход исходит из предпосылки, что цена оцениваемого имущества определяется на базе анализа стоимостей сделок со схожим по своим чертям имуществом, а, следовательно, появляется необходимость в наличии информации о рыночных стоимостях сделок.

Все способы оценки недвижимости, используемые в рамках сравнительного подхода, основаны на определении цены оцениваемого объекта с учетом стоимостей недавних сделок с подобными объектами. Оценщик разглядывает сопоставимые объекты, каковые были реализованы на соответствующем рынке. Наряду с этим в стоимости сопоставимых объектов вносятся поправки, учитывающие отличия объектов-аналогов и объекта оценки. По сути, способ сравнения продаж есть аналогом способа установления цены по уровню текущих стоимостей, что активно используется в рыночной практике ценообразования. Возможно выделить пара способов определения уровня текущих стоимостей: способ корреляционно-регрессионного анализа, способ поправок, способ определения цены на торгах. С предложения и позиций спроса этот подход может служить хорошим критерием предложения и цен спроса на последней стадии согласования итогового результата при исполнении оценки различными способами.

В литературе сравнительный подход в оценке недвижимости частенько отождествляется с способом сравнения продаж, рыночным способом либо способом оценки по сопоставимым продажам.

Способ сравнения продаж относится к категории прямых рыночных способов. Он основан на сравнительном анализе участков почвы с известными стоимостями продаж. Для его применения нужна информация о рыночных сделках с земельными наделами, подобными оцениваемому земельному наделу.

Сущность этого способа несложна и понятна: и клиент, и продавец желают знать, сколько стоили на рынке подобные, уже реализованные и приобретённые объекты, они должны быть уверены, что цена честна, приемлема для всех других участников рынка и любая из сторон в сделке не окажется в убытке. Исходя из этого данный основан на сопоставлении и систематизации всех имеющихся на момент проведения оценки данных уже реализованным подобным земельным наделам.

Разумеется, что цена текущих продаж подобных земельных участков не лучшим образом отражает рыночные условия. Одновременно с этим довольно часто проводится оценка и по сопоставительному анализу рыночных предложения и цен спроса.

Прибыльный подход

Под прибыльным подходом в стандартах оценки принимается совокупность способов оценки цены объекта оценки основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки В соответствии с прибыльному подходу, цена объекта недвижимости определяется его потенциальной свойством приносить доход. Прибыльный подход употребляется при наличии рыночной информации о доходах от объектов недвижимости.

Данный подход основан на принципе ожидания с учетом принципа самоё эффективного применения. Способы, используемые в рамках прибыльного подхода в оценке земельных участков, именуют способом капитализации дохода (земельной ренты) и способом, развития. При применении прибыльного подхода оценивается текущая цена будущих доходов от владения имуществом, включая как сдачу его в аренду, так и вероятную продажу. Потоки доходов от коммерческого применения имущества и выручка от его перепродажи (реверсии) за вычетом потоков затрат капитализируются в текущую (пересчитанную на дату оценки) суммарную цена. Расчеты цены по способам, отнесенным к данному подходу, основаны на достаточно несложном соотношении

Но техника расчетов достаточно сложна, потому, что доходы распределены во вр емени и смогут значительно изменяться, а норма капитализации либо соответствующий мультипликатор зависят как от финансовой системы и состояния экономики страны, совокупности правовых обеспечений участникам земельного рынка, так и фактически от состояния самого рынка.

Исходя из этого применение этого способа требует проведения широких экономических изучений для определения адекватных иных нормы факторов и значений капитализации.

Норму капитализации либо мультипликатор дохода определяют на базе изучения приемлемых ставок дохода от эксплуатации подобных объектов недвижимости с учетом анализа факторов риска по методике кумулятивного построения либо иными методами.

Так, при применении всех способов прибыльного подхода цена приносящей доход недвижимости определяется величиной, продолжительностью и качеством периода получения всех польз, каковые этот объект, как ожидается, будет приносить в будущем в ходе оставшейся экономической судьбе. Оценщик, пристально изучающий соответствующую рыночную данные, обязан пересчитать эти пользы в единую сумму текущей цене. Так, данный подход возможно отнести к способам ценообразования на базе чувствуемой сокровище товара.

При оценке цены объекта недвижимости прибыльными способами направляться учитывать, что рыночная цена определяется текущей ценой не любого из вероятных применений, а лишь самоё эффективного применения объекта. Исходя из этого при ответе задачи на: хождения текущей цене приходится определять цену аренды помещений при разных вариантах функционирования недвижимости. Оценщик обязан проанализировать целый диапазон стоимостей аренды на подобные земельные наделы при различных функциональных и технических чертях с учетом затрат на проведение нужной реконструкции и текущего ремонта объекта оценки, оплату услуг ЖКХ, содержание управленческого персонала, рекламу, маркетинг и пр. Все финансовые потоки рассматриваются с учетом их стоимости во времени и риска неполучения прогноз ируемой величины дохода. Ставки дисконта в прибыльном подходе играют роль целевой прибыли на инвестиции в недвижимость. Так, решается задача определения цены объекта на базе обеспечения и анализа безубыточности целевой прибыли.

Затратный подход

К затратному подходу относится совокупность способов оценки цены объекта оценки, основанных на определении затрат, нужных для воспроизводства (восстановления) или замещения объекта оценки, с учетом его совокупного износа. Затратный подход основан на сравнении затрат по созданию объекта недвижимости, эквивалентного по собственной полезности оцениваемому либо сопоставимому с оцениваемым. Считается, что разумный инвестор не заплатит за объект недвижимости больше, чем за приобретение прав на строительство и земельный участок на нем подобного строения,

Данный подход используется при отсутствии рыночной информации о стоимостях сделок либо доходов от объектов недвижимости; он применяет данные о затратах на создание объекта недвижимости.

Использование затратного подхода свидетельствует, что оценщик обязан выяснить цена полного воспроизводства либо цена замещения оцениваемого объекта и вычесть после этого из нее сумму оцененного износа улучшений. К взятой так сумме прибавляется рыночная цена земельного надела как условно свободного.

При оценке почвы затратный подход употребляется по большей части для определения цены улучшений, находящихся на земельном наделе. Использование затратного способа кроме этого вероятно для расчета некой условной величины, которую возможно применять в качестве стоимостной оценки земельных участков регионах, где рынок недвижимости отсутствует, и для расчета нижнего значения арендного платежа за почву при отсутствии рынка данных объектов недвижимости.

В отличие от рынка классических объектов недвижимости — строений, сооружений либо застроенных земельных участков затратный подход достаточно обширно употребляется в практике оценки природных ресурсов и объектов (земельных участков, занятых природными ресурсами), и природных благ, продуцируемых этими объектами. Сумма затрат на использование и подготовку природного ресурса используется в качестве отправной точки при определении цены ресурса.

Затраты, нужные на замещение либо воссоздание природного объекта, рассматриваются как минимальная экономическая оценка природного объекта (ресурса) и являются основанием для расчета компенсационных платежей для физического возмещения теряемого объекта либо ресурса. Эта величина по собственному экономическому содержанию есть нижним пределом платы за применение природных ресурсов либо земельных участков, занятых этими ресурсами.

Для получении ориентиров по минимальной цене земель в отсутствие рынка объектов недвижимости, так же как и по «природным» почвам, возможно испольвать затратный подход. Для этого нужно вычислить цена затрат на воспроизводство и создание улучшений муниципальных земель. При проведении всех расчетов направляться учесть временные факторы, инфляционные процессы и привести цена всех затрат на единый момент. Полученная величина может являться базой для определения минимального размера платы за применение данного типа земель. Другими словами по собственной сути этот прием определения минимальной цене муниципальных земель и платы за их применение подобен приему моделирования стоимостной оценки природных объектов в отсутствие рынка аналогичных объектов. Но этого приема лучше избегать при наличии рынка объектов недвижимости.

Так, использование перечисленных подходов требует большой детализации и ут очнения конкретных способов оценки исходя как раз из русских условий функционирования рынка недвижимости в целом и земельных участков в частности. От решения перечисленных выше неприятностей в значительной мере зависит достоверность и точность результатов, приобретаемых в ходе оценки рыночной цене земельных участков. Исходя из этого, базируясь на мировом опыте развития оценки, в наше время России нужно создавать и развивать национальную совокупность оценки рыночной цене почвы, учитывающую как раз русского специфику и детализирующую главные положения оценки рыночной цене недвижимости применительно к тем видам использования и категориям земель земельных участков, каковые на современном этапе развития рыночных взаимоотношений являются самый востребованными.

Традиционно выделяют шесть способов:

1 сравнения продаж;

2) распределения (соотнесения либо аллокации);

3) выделения (извлечения, экстракции);

4) остатка для почвы;

5) предполагаемого применения (либо застройки, либо развития, либо освоения);

6)капитализации земельной ренты.

Кое-какие из них нельзя отнести к тому либо иному подходу, потому, что в них употребляются концепции, идеи и инструментарий нескольких подходов. Исходя из этого в большинстве случаев способы оценки земельных участков разглядывают раздельно.

1.3 Способы оценки почвы в современной практике оценочной деятельности

История оценочной деятельности на русском рынке возобновилась приблизительно 21 годом ранее (в 1993 г.). За это время сформировались опытные публичные объединения, показались специальные издания, были созданы методики и образовательные программы, и оценка заняла собственный место в последовательности новых профессий, появление которых продиктовано развитием рынка в Российской Федерации. Возможно заявить, что современный этап развития рынка оценочных одолжений во многом напоминает период, уже пройденный Россией в конце прошлого века. Исходя из этого всесторонний учет последнего окажет помощь избежать повторения ветхих неточностей. Начало подготовки опытных оценщиков у нас было положено Университетом экономразвития Мирового банка реконструкции и развития.

Нормативный способ содержится в определении нормативной цены почвы. Употребляется при передаче, выкупе почвы в собственность, установлении неспециализированной совместной (долевой) собственности сверх бесплатной нормы, передаче по наследству либо дарении, получении кредита под залог, изъятии для национальных либо публичных потребностей.

Почвы городов оцениваются с учетом плотности застройки, престижности района, характера окружающего землепользования, экологического состояния, инженерно-транспортного обустройства и др. Почвы разделяют на территории, дифференцированные по базисным ставкам земельного налога и нормативной цене почвы (Закон РФ «О плате за почву»). Нормативная цена почвы фиксируется в Земельном кадастре.

В рыночных условиях при наличии нужной информацим целесообразно использовать способы, основанные на анализе рыночных данных. Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р утверждены Методические советы по определению рыночной цене земельных участков. В большинстве случаев, при оценке рыночной цене земельных участков употребляются способ сравнения продаж, способ выделения, способ капитализации земельной ренты, способ распределения, способ остатка, способ разбивки на участки.

Способ сравнения продаж есть самый простым и действенным способом оценки, может употребляться для оценки и практически свободной, и предположительно свободной почвы; разрешает выяснить конкретную цену земельного надела методом внесения процентных поправок к стоимостям продаж аналогов. При отсутствии информации о стоимостях сделок с земельными наделами допускается применение стоимостей предложения (спроса).

Общепринятые элементы сравнения для земельных участков: права собственности, условия финансирования, особенные условия продажи, рыночные условия (изменяются во времени), расположение (расстояние от дорог и города, черта окружения), условия зонирования, физические характеристики (размер, глубина и форма участка, угловое размещение, тип земель, рельеф), дешёвые услуги ЖКХ, экономические характеристики, наилучшее и самоё эффективное применение. При оценке почвы возможно применять пара единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и приобретая в конце пара значений цены, определяющих диапазон цены. Особенную категорию являются муниципальные почвы, на их сокровище воздействуют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы.

Способ дает достаточно правильные результаты лишь на развитом информационно-открытом конкурентном рынке. Российский земельный рынок не отвечает этим требованиям, цена земельного надела нереально выяснить исходя из информации о сделках продаж участков-аналогов. Исходя из этого для оценки обязана планировать вся дешёвая информация для применения всех способов оценки участков.

Способ капитализации земельной ренты основан на том, что при наличии достаточной информации о ставках аренды земельных участков возможно проводить определение цены этих участков как текущей стоимости будущих доходов в виде арендной платы за оцениваемый земельный надел. В рамках данного способа величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного надела на условиях, сложившихся на рынке почвы. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата мо жет капитализироваться в цена делением на коэффициент капитализации для почвы, определяемый из анализа рынка. Данные для капитализации приобретают из сравнения продаж снятой в аренду величин и земли арендной платы.

На базе взятой арендной ставки рыночная цена участка определяется по прибыльному подходу в большинстве случаев с применением способа прямой капитализации. Формула 1 расчета цены земельного надела имеет форму

, (1)

где VL – цена земельного надела,

IL – доход владения почвой,

RL: – ставка капитализации для почвы.

Ставка капитализации определяется делением величины земельной ренты по подобным земельным наделам на цену их продажи либо повышением безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, который связан с инвертированием капитала в оцениваемый земельный надел.

Главные факторы, воздействующие на величину арендной ставки земельного надела: чёрта расположения, размер, форма, окружающий тип землепользования, транспортная доступность, инженерное оборудование.

Способ распределения – определение составляющей цене земельного надела на основании улучшений и стоимости известного соотношения земли в имущественном комплексе. Способ основан на утверждении и принципе вклада того, что для каждого типа недвижимости существует обычное соотношение между ценой построек и земли. Самый точно это соотношение для новых построек, они близки к варианту лучшего и самоё эффективного применения. Чем больше возраст строений, тем больше величина отношения цены почвы к неспециализированной цене собственности.

Для применения способа требуются точные статистику о всей стоимостей собственности и соотношении земли конкретного типа недвижимости на заданном рынке. Но способ редко используется кроме того на развитых рынках, поскольку владеет низкой достоверностью. Использование способа оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков. Приобретаемые значения считаются ориентировочными.

Способ выделения (извлечения) используется для оценки застроенных земельных участков, в случае если имеется информация о стоимостях сделок подобными объектами недвижимости. Улучшения земельного надела соответствуют его самоё эффективному применению. Способ предполагает следующую последовательность действий:

1) определение элементов сравнения объектов;

2) определение отличий каждого аналога от объекта оценки;

3) внесение и расчёт корректировок по каждому из элементов сравнени

4) расчет рыночной цене единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный надел, методом обоснованного обобщения скорректированных стоимостей аналогов;

5) расчет цены замещения либо стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного надела;

6) расчет рыночной цене оцениваемого земельного надела методом вычитания из рыночной цены единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный надел, стоимости замещения либо стоимости воспроизводства улучшений земельного надела.

Способ выделения используется, в то время, когда вклад улучшений в неспециализированную цену участка мал, рекомендуется для оценки загородных участков (для которых вклад улучшений мелок и достаточно легко определяется), используется при отсутствии информации о продажах земельного надела в окрестности.

Способ есть самые эффективным в условиях пассивного рынка (отсутствуют информацию о продаже свободных земельных участков) с учетом изюминок модели получения и исходной информации искомой цене. Цена земельного надела в общем виде определяется по формуле 2

, (2)

где Сз, – цена земельного надела,

С – цена объекта,

Су – цена улучшений.

Способ остатка основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Способ используется для оценки застроенных и незастроенных участков, в случае если имеется возможность застройки оцениваемого земельного надела улучшениями, приносящими доход. Цена почвы определяют в следствии капитализации части дохода, относящегося к почва.

Для определения цены земельного надела нужно знать цена строения, чистый операционный доход всей собственности, коэффициенты капитализации для почвы и для строений.

Главные этапы способа остатка для почвы:

1) определяется чистый операционный доход всей собственности на базе рыночной ренты и предполагаемых опера ционных затрат;

2) определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (строению);

3) чистый операционный доход, относимый к земельному наделу, капитализируется в показатель цены через норму капитализации для почвы.

Сложно прогнозировать доход в условиях недостаточной стабильности экономики.

Способ разбивки на участки (подход с позиций развития) употребляется при оценке почвы, пригодной для разделения на личные участки. Складывается из следующих этапов:

1) количества и определение размеров личных участков;

2) расчет цены освоенных участков посредством способа сравнения сопоставимых продаж;

3) расчет графика и затрат освоения, предполагаемого периода продажи и разумной предпринимательской прибыли;

4) вычет всех затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости по окончании продажи и завершения освоения личных участков;

5) выбор ставки дисконта, отражающей риск, который связан с периодом предполагаемого продажи и освоения.

В целом, моделировани е рыночной цене земельных участков проводится в рамках предположения о достижении динамического равновесия в конкуренции разных «рациональных» землепользователей за право занять определенный участок. При балансе предложения и платёжеспособного спроса на имитируемом земельном рынке при ограниченности предложения решается вопрос о самоё эффективном применении участка как свободного и с учетом существующей застройки. Моделирование потенциального рентного дохода для разных типов землепользования базируется на закономерностях формирования рентных эффектов расположения и сложившихся аренды (и цен продажи). Учитывая значительную отличие в стоимостных показателях для участков, расположенных по фронту улично-дорожной сети города и расположенных на внутриквартальных территориях, эти участки подлежат обязательному разделению при оценке. Реализация принципа самоё эффективного применения происходит в условиях борьбы за пользование недвижимостью между разными функциональными рынками с учетом настоящих ограничений на количества спроса и вероятной многофункциональности территории, в следствии чего на каждом участке образуется комплект землепользователей.

Практика оценки рыночной цене земельных участков


Также читать:

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: