Продавец покупатель продавец покупатель

Добровольность

продажи/приобретения Добровольно Добровольно Добровольно Должен

реализовать Добровольно

Срочность

продажи/приобретения Не безотлагательно Срок ограничен Срок ограничен Безотлагательно Безотлагательно

Информирован-

ность об объекте

продажи

Информиро-

ваны Информирован

Возможность

получения

информации

Информирован Недочёт

информации

Достаточность

маркетингового

периода

Достаточен Недостаточен Недостаточен Недостаточен Недостаточен

Так, продавец обязан реализовать имущество в сжатые сроки, а клиент испытывает недочёт

информации об объекте сделки. Период с целью проведения исследования рынка ограничен для обеих

сторон. При планомерной ликвидации, если сравнивать с вынужденной, у продавца имеется запас времени на поиск

более хороших условий сделки, а у клиента – для получения более всех данных об объекте

сделки.

Для расчета ликвидационной цене оценщиками использована методика, основанная на догадках о мотивах приобретателя имущества как потенциального инвестора. Этот способ

определения цены самый соответствует прибыльному подходу к оценке собственности.

В случае если рассуждать с позиций потенциального клиента получаемого имущества по ликвидационной

стоимости, на которого потом не будут наложены ограничения по срокам экспозиции купленного

имущества, этот клиент может после этого реализовать это имущество по рыночной цене. В итоге, отличие

между рыночной и ликвидационной ценой будет являться чистым доходом для того чтобы клиента. Таким

образом, для инвестора будет привлекательной возможность купить объект оценки по ликвидационной

стоимости, дабы после этого реализовать его по рыночной цене. В случае если высказать предположение, что при таковой

операции инвестор будет применять заемные средства, его чистый доход будет уменьшен на величину

оплаты заемных средств.

В соответствии с указанной выше методикой, ликвидационная цена объекта рассчитывается по

формуле:

? ?

? ? ПЗ

i Т

i Т

ЛС РС

д пр с

н п пр с ?

? ?

? ?

? ?

.

. . .

, где:

РС – рыночная цена объекта;

iн.п. – норма прибыли (ставка дисконтирования) инвестора;

iд – ставка (ставка дисконтирования), отражающая норму доходности кредитора,

предоставляющего заемные средства;

Тпр.с – время, на которое привлекаются заемные средства (лет);

ПЗ – расчет величины других затрат:

? затраты по обеспечению сохранности объекта оценки;

? затраты по реализации объекта оценки.

В случае если высказать предположение, что инвестор выставит на продажу объект в один момент с началом срока экспозиции и

будет обязан его выкупить в один момент с его окончанием, то время, на которое нужно привлечениезаемных средств, рассчитывается по формуле:

пр с э р э л Т Т Т . . . . ? ? , где:

Тэ.р. – срок экспозиции, простой для подобных объектов, на каковые не распространяются условия

необходимой ускоренной продажи;

Тэ.л. – срок экспозиции, меньший, чем простой срок экспозиции для подобных объектов, но необходимый

для отчуждения оцениваемого имущества (срок экспозиции для продажи по ликвидационной цене).

В рамках настоящего Отчета расчет ликвидационной цене производился в следующей последовательности:

? расчет времени привлечения заемных средств;

? определение нормы прибыли инвестора;

? определение ставки (ставки дисконтирования), отражающей норму доходности кредитора,

предоставляющего заемные средства.

Расчет времени привлечения заемных средств

По данным экспертов (участников) рынка, оценщиками вычислен срок экспозиции Тэ.р., простой для подобных объектов, на каковые не распространяются условия необходимой ускоренной продажи. Он образовывает максимум 3-5 мес. либо в пределах 0,417 года. Согласно данным, представленным предполагаемым банком-кредитором, срок вынужденной продажи изначально оговорен и ограничен 1 мес. либо 0,0833 лет. Для расчетов в рамках данного отчета употребляются как раз эти сроки.

Тпр.с. = 4 — 1 = 3 мес. либо 0,25 года.

Определение нормы прибыли (ставки дисконтирования) инвестора

В качестве нормы прибыли инвестора принимается значение ставки рефинансирования ЦБ РФ,

составляющее на момент оценки 10,25%1.

Определение ставки (ставки дисконтирования) кредитора

Для определения ставки, отражающей норму доходности кредитора, предоставляющего заемные

средства, оценщики применяли достоверные сведенья о процентных ставках по кредитам,

предоставляемым организациям кредитными учреждениями в рублях. Эта ставка варьируется от 14% до

19% (для расчетов принимается среднее значение). Полученное значение использовано оценщиками в

предстоящих расчетах.

Расчет величины других затрат

Нужно учесть другие затраты, складывающиеся из затрат по реализации объекта оценки:

Затраты по реализации оцениваемого имущества в общем случае складываются из:

? затрат по информированию потенциальных клиентов о реализовываемом объекте;

? вознаграждения посреднику за реализацию объекта;

? издержек, требуемых для переоформления объекта и ликвидации задолженности недвижимости.

Эти затраты учитываются, исходя из рыночной информации о обычных ставках оплаты одолжений

специальных организаций. Обычный уровень суммарной величины перечисленных затрат может

составлять до 10% от рыночной цены объекта ликвидации. В разглядываемом случае, учитывая

низкий уровень сложности подготовки объекта к реализации, оценщик принял значение затрат, связанных

с реализацией объекта, равным 4 %.

На основании этого величина других затрат образовывает (округленно)

4 500 000 ? 4% =180 000 руб.

Продавец VS КЛИЕНТ


Также читать:

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: