Расчёт стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Исходная информация Как уже было сообщено, сравнительный подход- совокупность способов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о стоимостях. Базой применения данного подхода есть тот факт, что цена объекта оценки конкретно связана с ценой продажи подобных объектов. Любая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие значительные различия между ними. При применении сравнительного подхода Оценщиком были предприняты следующие шаги: 1. сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из предложений купли- и сделок продажи на продажу (публичных оферт); 2. проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических чертях, иных условиях и местоположении сделки; 3. сравнение и анализ каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), расположению, условиям продажи и физическим характеристикам; 4. корректировка стоимостей продаж либо запрашиваемых стоимостей по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки; 5. согласование скорректированных стоимостей аналогов и вывод показателя цены объекта оценки. На данный момент ценовая информация по сделкам купли-продажи на рынке недвижимости носит закрытый темперамент. В ходе сбора исходной информации не было обнаружено хватает примеров стоимостей состоявшихся сделок купли-продажи объектов, сходных с оцениваемым. Исходя из этого настоящий расчет цены опирается, а также на стоимости предложения. При сравнительном анализе цены объекта оценки с стоимостями аналогов Оценщик применял эти по стоимостям предложений (публичных оферт) подобных объектов, забранных из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Таковой подход, согласно точки зрения Оценщика, оправдан с той точки зрения, что потенциальный клиент прежде, чем решить о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о вероятной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его преимущества и недочёты довольно объектов сравнения. При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с стоимостями настоящих сделок, на каковые опираются в собственной работе оценщики большинства государств, Оценщик справедливо сделал вывод, что эти публичных оферт самый близки к настоящим стоимостям сделок купли-продажи, и, следовательно, в громаднейшей степени отвечают требованиям русского законодательства в области оценки. Так, Оценщиком в ходе расчетов были использованы эти, именуемые в ГК Российской Федерации как оферта и публичная оферта (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, сделавшее предложение, считает себя заключившим соглашение с адресатом, которым будет принято предложение.
Выбор объектов— аналогов На момент проведения оценки на рынке предлагался последовательность аналогов с соответствующим расположением и сопоставимых по своим главным ценообразующим параметрам, т.е. техническим, экономическим, материальным и вторым чертям с объектом оценки. Информацию об аналогах и их главных ценообразующих параметрах проанализированы Оценщиком и сведены в расчетную таблицу, которая приведена ниже. Информацию об аналогах, каковые не отраженны в источниках (приведены в Приложении), взяты методом сотрудников представителей агентств и опроса собственников недвижимости. В качестве объектов-аналогов были забраны квартиры в 4-х – 5-ти этажных зданиях класса, подобного оцениваемому Объекту. Кроме этого, внимание уделялось тому, дабы у оцениваемого Объекта и аналогов не было различий, на каковые было бы тяжело вычислить и внести корректировку. Все выбранные аналоги предлагались на открытом рынке для коммерческого применения, наряду с этим предложения по продаже рассматривались во время самый приближенный к дате проведения оценки.
Корректировки, внесения Корректировки и методы определения стоимостей аналогов по элементам сравнения смогут быть выяснены как для цены единицы измерения аналога, так и для цены аналога в целом. Величины корректировок, в большинстве случаев, определяются следующими методами: ? прямым попарным сопоставлением стоимостей аналогов, отличающихся друг от друга лишь по одному элементу сравнения и определение, так, корректировки по этому элементу сравнения; ? прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга лишь по одному элементу сравнения, и определения методом капитализации отличия в доходах корректировки по этому элементу сравнения; ? корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента цен и изменением сравнения аналогов и определением уравнения связи между величиной элемента и значением сравнения рыночной цене; ? определением затрат, которые связаны с трансформацией чёрта элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки; ? экспертным обоснованием корректировок стоимостей аналогов. При расчете употреблялись относительные корректировки, и мультипликативный способ внесения корректировок. Факторы/параметры аналогов, не включенные в состав корректировок — имеют однообразные характеристики с объектом оценки.
На протяжении анализа к стоимостям аналогов были привнесены корректировки на различия, существующие между объектом оценки и аналогами. Отрицательная корректировка вносится , если по этому показателю аналог превосходит объект оценки, а хорошая — в случае если по этому показателю аналог ему уступает. Величина корректировки определялась Оценщиком экспертным методом либо на основании весовой доли элемента сравнения в общей цене квартиры. Оценщик учел следующие виды корректировок Корректировки 1 группы: ? передаваемые права (право собственности); ? условия финансирования; ? условия сделки (продажи/предложения); ? условия (состояние) рынка. Корректировки 2 группы: ? расположение; ? физические характеристики; (см. расчетную таблицу в приложениях к отчету). Корректировки первой группы определяют цену объекта сравнения на дату оценки при обычных рыночных условиях и являются базой для корректировок второй группы.
В расчет принимаются нижеследующие корректировки.
Условия сделки В числе первой группы Оценщик счел нужным разглядеть необходимость введения корректировки на условия сделки. Она связана с тем, что настоящие сделки по купле-продаже объектов жилья в большинстве случаев пара отличаются от стоимостей предложения, т.к. цена оферты, при стабильном рынке возможно пара завышена на так называемый торг. Время от времени, при активном росте стоимостей, цена настоящей сделки возможно и немного выше цены предложения. Помимо этого, в эту цену в большинстве случаев заложены комиссионные риэлтеров. Во многих случаях, цена сделки и цена оферты смогут совпадать. На основании информации, взятой у агентств недвижимости: Центр Коммерческой Недвижимости, Миэль, Успех, Инком-недвижимость. Оценщиком принято среднее значение поправки (-2 %).
Условия рынка (Дата предложения) В связи с постоянным трансформацией рыночной среды существует динамика сделок цен и изменения предложения с течением времени. Вследствие этого, возникла реальная необходимость корректировки на дату предложения. Предложения по объектам-аналогам максимально приближены к дате оценки, исходя из этого для этих аналогов корректировка на дату предложения не производилась
Привлекательность района расположения Чёрта района размещения объекта, его престижность и сложившаяся конъюнктура в значительной мере воздействуют на его потребительские особенности. Совокупность множества разных факторов воздействует как в сторону повышения, так и уменьшения цены помещений. Все выбранные аналоги находятся в одном районе с объектом оценки. Корректировка не производилась.
Удобство размещения (удаленность от ст.метро) Корректировка производится на основании средних данных агентств недвижимости: 6% -для объектов, расстояние от метро до которых преодолевается за 15 мин. и больше. 9% -для объектов, расстояние от метро до которых преодолевается больше чем за 20-25 мин. 12% -объекты, от метро до которых добираются публичным наземным транспортом. Все выбранные аналоги находятся в одном районе с объектом оценки. Корректировка не производилась.
Площадь Площади оцениваемых помещений сопоставимы с площадями объектов-аналогов, исходя из этого указанные зависимости на них не отражаются. Вследствие этого корректировка на размер площади не производилась.
Другие Технические параметры Объемно-планировочные характеристики; Материал стен; Этажность; Состояние отделки – значения перечисленных корректировок результат экспертной оценки, сделанной на базе анализа текущей обстановке на рынке и квартирном рынке строительно-информации и ремонтных услуг, взятой от риэлтерских компаний, других участников и агентств недвижимости рынка. Состояние отделки — Согласно данным ремонтных строительных организаций, риэлтерских компаний, и организаций занимающихся только ремонтом и отделкой жилых помещений принята корректировка в среднем размере доп. затрат, требуемых для отделки жил. помещений данного класса: из состояния без отделки – 20 000 руб. на 1 кв.м., и для аналога №2 — 8000 руб. на 1 кв.м. как для среднего состояния требующего маленьких косметических работ (на основании интервью с продавцом).
Другие особенности Факторы/параметры аналогов, не включенные в состав корректировок — имеют однообразные характеристики с объектом оценки.
Расчет цены встроенных помещений приведен ниже в Таблице.

Лекция 2 \


Также читать:

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: