Снижение цен в процессе торгов (уторговывание)

Характерной изюминкой рынка недвижимости есть тенденция к понижению цен на предлагаемые к продаже (аренде) объекты.

В большинстве случаев, объекты продажи выставляются на рынок с премией к рыночной цене подобных объектов. При осуществлении реализации объекта его цена может снизиться, что подтверждается консультациями с их агентами и продавцами.

По данным агентств недвижимости и аналитических агентств (к примеру, http://elesta1.ru/torg-umesten-pokupaia-kvartiru-po-obiavleniju-mozh) на данный момент в ходе торгов возможно взять скидку на торг до 7%, которая, в большинстве случаев, не превышает 200 – 300 тыс. рублей.

Дата предложения (дата публичной оферты)

Цены объектов недвижимости подвержены трансформации во времени. При применении информации по аналогу, дата предложения которого существенно отличается от даты оценки, требуется учет этого события.

Этот параметр возможно учтен по индексам, публикуемым на аналитических сайтах www.arn.ru, www.irn.ru.

Расположение объекта

Характеристики района размещения объекта оценки оказывают большое влияние на цена. К чертям расположения относят:

O удаленность от метро (близость к транспортным развязкам и главным ЖД/автомобильным магистралям);

O окружение объекта (район в основном жилой застройки, бизнес-территория, промышленная территория и др.);

O перспективы развития и ценовая зона района размещения объекта.

Экспертами отечественной компании проводилось изучение зависимости удельной рыночной цене коммерческой недвижимости от расположения (удаленности от метро). Для повышения репрезентативности результатов опроса и увеличению их достоверности к опросу были привлечены как оценщики, так и риэлторы.

ГЛАВА 5 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ ЦЕНЕ В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

Методика подхода

В рамках сравнительного подхода существует два способа определения рыночной цене объектов недвижимости:

— способ сравнения продаж;

-способ валового рентного мультипликатора.

Учитывая качество и объём имеющейся информации, для определения рыночной цене объекта оценки в рамках сравнительного подхода был использован способ сравнения продаж.

Возможно выделить следующие главные этапы оценки недвижимости с применением сравнительного подхода.

1. На начальной стадии изучают состояние и тенденции рынка недвижимости и особенно того сегмента, к у которого в собствености этот объект. Выявляются объекты недвижимости, самые сопоставимые с оцениваемым, каковые были реализованы сравнительно не так давно;

2. На втором этапе планирует и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация, и любой объект-аналог сравнивается с оцениваемым;

3. На третьем этапе вносятся поправки в стоимости продаж сопоставимых объектов;

4. На четвертом этапе согласовываются скорректированные стоимости объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной цене объекта недвижимости на базе сравнительного подхода.

На начальной стадии оценки недвижимости с применением сравнительного подхода изучается тенденции рынка и состояние недвижимости его развития, проводится его сегментирование и устанавливается, к какому сегменту рынка относится оцениваемый объект. Потом в этом сегменте, по определенным параметрам, выявляются объекты, самые сопоставимые с исследуемым (объекты-аналоги).

Способ сравнения продаж

Этот способ основан на анализе и сопоставлении информации о продаже подобных объектов недвижимости, в большинстве случаев, за последние 3-6 мес. Основополагающим принципом способа сравнения продаж есть принцип замещения: при наличии на рынке нескольких объектов рациональный инвестор не заплатит за этот объект больше стоимости недвижимости подобной полезности. Под полезностью понимается совокупность черт объекта, определяющих назначение, способы и возможность его применения, и сроки и размеры приобретаемого в следствии для того чтобы применения дохода. Этот способ есть объективным только при наличия достаточного количества сопоставимой и точной информации по сравнительно не так давно прошедшим сделкам.

Главная формула способа сравнения продаж:

C= (1)

Где, C – рыночная цена объекта оценки;

Aj – цена объекта – аналога;

– величина относительной корректировки (процентной);

– величина безотносительной корректировки (стоимостной);

i – Номер элемента сравнения;

j – Номер объекта-аналога;

Vj – весовой коэффициент при согласовании скорректированных цен объектов-аналогов;

S – Количество единиц сравнения объекта оценки

При применении подхода к оценке цены с позиций сравнения продаж в большинстве случаев употребляются следующие шаги:

— изучение предложений и рынка на продажу тех объектов недвижимости, каковые самый сопоставимы с оцениваемым объектом;

— проверка и сбор информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических чертях, расположении, и любых условиях сделки;

— сравнение и анализ каждого объекта с оцениваемым (по времени продажи, расположению, условиям продажи и физическим характеристикам);

— корректировка стоимостей продажи либо запрашиваемые стоимости по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

— согласование скорректированных стоимостей сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя цены оцениваемого объекта.

Сперва Оценщиками последовательно вносятся поправки по первым четырем элементам сравнения (состав передаваемых прав, условия финансирования, условия продажи, время продажи). Потом вноситься корректировки по вторым ценообразующим факторам.

Поправки (корректировки)

1. Процентные поправки (Корректировки)

Приведенная цена аналога с учетом процентной поправки проводиться по формуле:

V= ( (2)

где V — цена оцениваемого объекта;

— цена единицы сравнения;

— количество единиц сравнения;

( — цена аналога до учета поправки;

— величина процентной поправки;

2. Безотносительные финансовые поправки (корректировки) изменяют на определенную сумму цену всего объекта, а относительные — только одной единицы сравнения.

Относительную финансовую поправку эргономичнее относить к цене единицы сравнения, исходя из этого неспециализированная величина для всего объекта зависит от количества единиц сравнения.

Цена оцениваемого объекта с учетом относительной финансовой поправки производится по формуле:

(3)

Где – величина относительной финансовой поправки, остальные обозначения аналогичны обозначениям формулы.

Цена оцениваемого объекта с учетом полной финансовой поправки выглядит следующим образом:

(4)

Где – величина полной финансовой поправки.

Для расчета рыночной цене оцениваемой квартиры (руб./кв. м) употребляется дельфи–способ, благодаря которому рассчитывается удельный вес приведенной цене аналога с учетом различия в значении поправочного коэффициента.

Процедура агрегирования

(5)

где удельный вес аналога i в стоимости квартиры;

— сума корректировок аналога, для которого проводился расчет (в долях);

сума корректировок i – го аналога;

i — номер аналога

Рыночная цена оцениваемой квартиры (руб. / кв.м.):

S = (7)

Существуют следующие главные способы расчета поправок:

– способ, который связан с анализом парных продаж;

– способ прямого анализа черт;

– экспертный способ расчета.

Способ, который связан с анализом парных продаж. Парной продажей именуется продажа двух объектов, аналогичных практически во всем, за исключением одной, в большинстве случаев, характеристики. Ее аналитик и пробует оценить. В базе данного способа лежит следующее логическое рассуждение: в случае если между двумя сопоставимыми объектами имеется единственное различие, то отличие в продажных стоимостях возможно приписана этому различию.

Способ прямого анализа черт. Сущность его содержится в анализе черт оцениваемого объекта-аналога. Способом прямого анализа черт в большинстве случаев рассчитывается: поправка на время продажи/предложения объекта либо поправка на износ.

Экспертный способ расчета. внесения поправок и Экспертные методы расчёта основаны на информации о преимуществах либо недочётах объекта-аналога если сравнивать с объектом оценки. Экспертные поправки вносятся в цену объекта-аналога последовательно.

Регрессионный анализ. В развитых секторах рынка недвижимости употребляются разные виды уравнений регрессии.

Статистические способы. К примеру, способ анализа иерархий. В способе употребляется дерево параметров, в котором неспециализированные параметры разделяются на критерии частного характера. Для каждой группы параметров определяются коэффициенты важности. Альтернативы кроме этого сравниваются между собой по отдельным параметрам с целью определения каждой из них. Средством определения коэффициентов важности параметров, или критериальной ценности альтернатив, есть попарное сравнение. Итог сравнения оценивается по бальной шкале. На базе таких сравнений вычисляются коэффициенты важности параметров, оценки альтернатив и находится их неспециализированная оценка как взвешенная сумма оценок параметров. По окончании иерархического воспроизведения неприятности устанавливаются приоритеты параметров, и оценивается любая из альтернатив по параметрам.

5.2. описание и Выбор объектов аналогов

При сравнительном анализе цены объекта оценки с стоимостями аналогов Оценщик применял эти по стоимостям предложений (публичных оферт) подобных объектов, забранных из открытых источников (печатных изданий, официальных Интернет — сайтов и т.п.), именуемые в ГК Российской Федерации как «публичная» оферта «и оферта» (Ст. 435 и 437). Следовательно, Оценщик гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим соглашение с адресатом, которым будет принято предложение».

На момент проведения оценки на рынке предлагалось пара аналогов с соответствующим расположением и сопоставимых по своим главным экономическим, материальным, техническим и вторым чертям с объектом оценки.

Информацию о выбранных аналогах проанализированы оценщиком и сведены в таблицу10.

Таблица 10 — Черта объектов аналогов

Понижение цены на торгах по банкротству


Также читать:

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: