Структурирование рынка недвижимости

Рынок недвижимости

Понятие рынка недвижимости

Рынок недвижимости – это совокупность механизмов, при помощи которых передаются права на недвижимость и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется недвижимость между разными соперничающими вариантами её применения в ходе создания, использования и обращения объектов недвижимости.

Так, главные процессы функционирования рынка недвижимости – это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.

К главным функциям рынка недвижимости относятся:

O Информация о стоимостях, предложении и спросе.

  • Спрос – это количество объектов недвижимости и права на них, каковые клиенты готовы купить по складывающимся стоимостям за определённый временной отрезок.
  • Предложение – это количество объектов недвижимости, каковые собственники готовы реализовать по определённым стоимостям за определённый временной отрезок.

O Посредничество – установление связей между потребителями, предложением и спросом.

O Свободное формирование цен на объекты недвижимости и защита прав собственности.

O Перераспределение инвестиций в объекты недвижимости.

O Обеспечение свободы предпринимательства.

O Эффективность ответа социальных программ.

К главным изюминкам рынка недвижимости направляться относить:

  • Разную скорость спроса и реакции предложения на рынке на трансформацию экономической обстановке.
  • Глубокое сегментирование рынка недвижимости ввиду большого разнообразия объектов недвижимости по расположению, функциональному назначению, качеству и иным личным чертям.
  • Индивидуальность ценообразования в связи с ограниченностью покупателей и числа продавцов на узких рынках
  • Низкую ликвидность недвижимости как благодаря её капиталоёмкости, так и в связи с трансакционными издержками.
  • Разделение рынков на первичный и вторичный, соперничающие между собой и одновременно взаимодополняющие друг друга.
  • Более высокую если сравнивать с фондовым рынком продолжительность инвестиционного цикла.
  • Функционирование рынка недвижимости в один момент как капиталов и рынка товаров.

Основной особенность рынка недвижимости есть одновременное присутствие на нём линия рынка товаров и рынка капиталов.

Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают по времени с экономическими циклами: спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом, а подъём наступает раньше. Следовательно, по состоянию рынка недвижимости возможно делать выводы о тенденциях и характере в экономике: в случае если на рынке недвижимости обстановка ухудшается, то в недалеком будущем последует ухудшение обстановки и в национальной экономике, и напротив – за подъёмом рынка недвижимости, в большинстве случаев, направляться подъём в национальной экономике.

Структурирование рынка недвижимости

O Структурирование по типам недвижимости

Тип недвижимости – функциональное назначение объекта недвижимости, предъявляющее определённые требования к иным характеристикам и местоположению объекта.

Определение объектов недвижимости предполагает выделение в их структуре двух элементов:

1. Незастроенные земельные наделы — естественные (природные) объекты такие, как земельный надел, многолетние насаждения и лес, обособленные участки недр и водные объекты.

Тут возможно выделить следующие рынки земельных участков:

  • Рынок муниципальных земельных участков.
  • Рынок сельских земельных участков.

2. Застроенные земельные наделы.

В этом случае, по собственному функциональному назначению вся недвижимость возможно поделена на пара типов.

  • Жилая недвижимость (одноквартирные дома (коттеджи), многоквартирные дома, квартиры, помещения) – и комнаты здания в строениях, предназначенные для постоянного проживания.
  • Коммерческая недвижимость (торговая, офисная) – помещения и здания, создающие доход, являющиеся активной частью средств производства.
  • Промышленная недвижимость (сооружения и общепроизводственные здания, сооружения здания и специальные) – здания, сооружения, делающие роль материальных условий производства, но не являющиеся активной частью средств производства, конкретно приносящих доход.
  • Недвижимость особого назначения, представленная неповторимыми по собственной исторической и социальной значимости объектами и предназначенная для исполнения особенных национальных либо публичных функций (Кремль, Белый дом, Смольный, Эрмитаж).
  • Рекреационная недвижимость – сады, парки и другое, предназначенные для отдыха населения.

Любой из перечисленных рынков недвижимости, со своей стороны, возможно разделен на специальные субрынки.

Субрынки сегментируются в соответствии с покупательскими предпочтениями по отношению к цене недвижимости, сложности управления, величине дохода, степени износа, окружению, более узкой специализации и др.

Так, рынок сельскохозяйственной недвижимости возможно подразделен на рынки пастбищ, животноводческих ферм, лесных угодий, пахотных земель, садов и пастбищ для крупного скота .

Любой тип недвижимости – только один из вероятных вариантов землепользования. В базе же распределения почвы по вариантам землепользования лежит понятие наилучшего применения почвы, т.е. для того чтобы применения, которое способно обеспечить большую цена почвы, определяемую через приносимую почвой ренту. В случае если рента, приносимая иным, чем этот вариант землепользования, вариантом окажется выше, то воздействие рыночных механизмов непременно (в зависимости от величины затрат по переходу от одного варианта к второму, от административных ограничений и т.д.) приведёт к трансформации типа недвижимости.

Такое перераспределение фонда недвижимости – закономерность рынка недвижимости.

Для качественной сегментации рынка требуются факторы, перечисленные потом.

1. Назначение (тип применения недвижимости).

2. Физические и экономические характеристики недвижимости:

  • размер;
  • число арендных соглашений;
  • пользователи и потенциальные арендаторы;
  • физическое состояние объекта;
  • проектные параметры и т.?д.

3. Территориальные изюминки рынка, каковые предполагают разбивку рынка на интернациональный, национальный, региональный, местный, муниципальный и пригородный, а также выделение района либо района города.

4. Замещающие объекты недвижимости, к каким относят недвижимость подобную по полезности (приносимому доходу), но воображающую сегмент недвижимости другого назначения. Отбираемые объекты недвижимости должны пользоваться таким же спросом, что и оцениваемая недвижимость, и принадлежать тому же территориальному рынку.

5. Дополняющие объекты недвижимости, к каким относят недвижимость, увеличивающую привлекательность оцениваемого объекта при совместном применении с оцениваемым объектом (К примеру, наличие земельного надела под парковку либо готового объекта рядом с офисным либо торговым строением).

O Структурирование по содержанию передаваемых прав (рынки сделок)

В соответствии со ст. 153 ГК Российской Федерации сделками будут считаться юридических лиц и действия граждан, направленные на установление, изменение либо прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделки с недвижимостью – это действия физических и юрлиц, направленные на приобретение, отчуждение, изменение либо прекращение их прав на недвижимое имущество.

Значительная изюминка рынка недвижимости пребывает в том, что предметом сделки возможно передача как всего пакета прав собственности, так и отдельных их комбинаций и правомочий, входящих в данный пакет. Исходя из этого все сделки с недвижимостью смогут быть поделены на:

O Сделки с отчуждением полного пакета прав собственности на объект недвижимости.

  • Купля-продажа.

В соответствии со ст. 454. п.1 ГК Российской Федерации согласно соглашению купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность второй стороне (клиенту), а клиент обязуется принять данный товар и уплатить за него определенную финансовую сумму (цену).

В соответствии со ст. 549 п.1 согласно соглашению купли-продажи недвижимости (контракту продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность клиента земельный надел, строение, сооружение, квартиру либо второе недвижимое имущество.

  • Дарение.

В соответствии с ст. 572 ГК Российской Федерации согласно соглашению дарения одна сторона (даритель) бесплатно передает либо обязуется передать второй стороне (одаряемому) вещь в собственность или имущественное право (требование) к себе либо к третьему лицу или освобождает либо обязуется высвободить ее от имущественной обязанности перед собой либо перед третьим лицом.

  • Мена.

В соответствии с ст. 567 ГК Российской Федерации согласно соглашению мены любая из сторон обязуется передать в собственность второй стороны один товар в обмен на другой.

  • Наследование.

В соответствии со ст. 1110 ГК Российской Федерации при наследовании имущество погибшего (наследство, наследственное имущество) переходит к вторым лицам в порядке универсального правопреемства, другими словами в неизменном виде как единое целое и в одинаковый момент, в случае если из правил ГК Российской Федерации не нужно иное.

O Сделки с отчуждением части прав.

  • Аренда.

В соответствии со ст. 606 ГК Российской Федерации согласно соглашению аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется дать арендатору (нанимателю) имущество за плату во пользование и временное владение либо во временное пользование.

  • Доверительное управление.

В соответствии со ст.1012 п.1 ГК Российской Федерации согласно соглашению доверительного управления имуществом одна сторона (соучредитель управления) передает второй стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а вторая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах соучредителя управления либо указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

  • Залог.

По неспециализированному правилу чем более развит рынок недвижимости, тем шире на нем спектр вероятных сделок и операций.

Рынок недвижимости в 2018 — Тренды — Разработки продаж — Настоящие кейсы


Также читать:

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: