Задание 3. оценка недвижимости методом капитализации дохода

Определение рыночной цене недвижимости способом капитализации дохода производится в два этапа:

? прогнозирование будущих доходов;

? капитализация будущих доходов в настоящую цена.

Потенциальный валовой доход имеется неспециализированный доход, что возможно взять из недвижимости при 100%-й занятости не учитывая всех расходов и потерь.

Настоящий валовой доход имеется предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом утрат от незанятости, неплатежей арендаторов и смены арендаторов.

Операционные доходы – это периодические затраты для обеспечения получения и нормального функционирования объекта настоящего валового дохода. Операционные затраты смогут быть:

? постоянные;

? переменные;

? затраты на замещение.

К постоянным расходам относят затраты, каковые не зависят от степени заполненности объекта (налоги на недвижимость, страховка, кое-какие эксплуатационные затраты).

К переменным относят затраты, каковые связаны с интенсивностью уровня и использования объекта предоставляемых одолжений:

? затраты на управление;

? зарплата персоналу ;

? коммунальные затраты;

? затраты на ремонт и содержание;

? затраты на обеспечение безопасности;

и т.д.

Затраты на замещение предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся элементов сооружения (кровля, покрытия пола, санитарно-технической и электроарматуры, устройств, механического оборудования, пешеходных и подъездных дорог и т.п.)

Сумма затрат на замещение связана с суммой затрат на ремонт и эксплуатацию – чем больше сумма замещения, тем меньше затраты на ремонт.

Для капитализации будущих доходов используют два способа:

1. Способ прямой капитализации;

2. Способ капитализации по норме отдачи.

При прямой капитализации цена объекта (V) определяется отношением дохода (I) к коэффициенту капитализации (R):

Для прямой капитализации возможно применять потенциальный валовой, настоящий, чистый операционный доход, доход на личный капитал, доход на заемный капитал, доход от почвы либо строений. Соответственно наряду с этим применяют неспециализированный коэффициент капитализации, коэффициент капитализации собственного капитала, коэффициент капитализации для заемных средств, для почвы и для строений.

Определение цены объекта на базе неспециализированного коэффициента капитализации (RО) осуществляется по формуле:

где ЧОД – чистый операционный доход.

Определение RО осуществляется следующими способами:

? анализ сравнительных продаж;

? техника инвестиционной группы;

? способ кумулятивного построения;

Анализ сравнительных продаж есть самые предпочтительным, но требует точной информации об объектах сравнительных продаж.

Техника инвестиционной группы основана на предположении, что при наличии в объекте недвижимости нескольких заинтересованностей, неспециализированный коэффициент капитализации обязан удовлетворять требованиям дохода обладателей всех заинтересованностей.

В случае если рассматриваются денежные составляющие интереса в объекте недвижимости (личный и заемный капитал), коэффициент капитализации заемного капитала (ипотечная постоянная) Rm определяется по формуле:

где ОД – годовой платеж по обслуживанию долга;

ЗК – заемный капитал (сумма ипотечного кредита).

Коэффициент капитализации заемного капитала имеется функция нормы процента, срока кредита и частоты выплат и есть суммой коэффициента фонда и нормы процента возмещения.

Коэффициент капитализации собственного капитала (RС) определяется по формуле:

где ДДН – финансовый поток (доход) до уплаты налогов;

СК – личный капитал.

Неспециализированный коэффициент капитализации, удовлетворяющий и обладателей собственного капитала, и кредиторов, есть средневзвешенной величиной, учитывающей процентное соотношение собственного и заемного капитала в стоимости объекта:

RО = %ЗК * Rm + (1-%ЗК)*RС,

где %ЗК – часть заемного капитала в стоимости.

В то время, когда рассматриваются физические составляющие интереса в объекте недвижимости (здание и земля), в случае если известны коэффициенты капитализации для почвы (КЗ) и для строения (КЗД), и, в случае если возможно выяснить доли цены почвы (VЗ) и строений (VЗД) в общей цене объекта, неспециализированный коэффициент капитализации рассчитывается следующим образом:

RО = VЗ * KЗ + VЗД * KЗД.

Оценка недвижимости может осуществляться посредством техники остатка, сущность которой содержится в капитализации дохода, относящегося к одной из инвестиционных составляющих, в то время, когда цена вторых известна.

При применении техники остатка нужно выполнить следующую последовательность действий:

? выяснить часть годового дохода, приходящуюся на часть объекта с известной ценой, методом умножения данной стоимости на соответствующий данной части коэффициент капитализации;

? выяснить сумму годового дохода, приходящуюся на часть объекта с известной ценой, методом вычитания из неспециализированной величины годового дохода суммы, приходящейся на известную часть объекта;

? выяснить цена малоизвестной части объекта делением приходящегося на нее дохода на соответствующий коэффициент капитализации;

? выяснить цена объекта методом сложения известной и взятой цен.

Капитализация по норме отдачи переводит будущие пользы в настоящую цена двумя способами:

1. Дисконтированием каждого финансового потока соответствующей нормой отдачи.

2. Способом капитализации дохода неспециализированным коэффициентом капитализации, учитывающим темперамент поступающих доходов, изменение цены объекта и ожидаемую норму отдачи.

Способ дисконтирования финансовых потоков применим к финансовым потокам любого вида и есть универсальным. Настоящая цена будущих польз от владения недвижимостью (PV) определяется из выражения:

где ДПi – финансовый поток периода t;

i — норма дисконтирования периода t.

Для определения нормы дисконтирования используются следующие способы:

? способ кумулятивного построения;

? способ сравнения других инвестиций;

? способ сравнения продаж.

При применении неспециализированного коэффициента капитализации в зависимости от характеристик и конкретных условий финансовых потоков для определения цены изменяющихся финансовых потоков используются три типа расчетных моделей капитализации:

1) модели дохода;

2) модели «собственности»;

3) ипотечно-инвестиционные модели.

Модели дохода используются для расчета настоящей цене лишь потока доходов. Для получения цены недвижимости цена реверсии должна быть добавлена к цене потока дохода.

В случае если предполагается поступление постоянного потока доходов, в зависимости от метода возврата капитала используются следующие способы капитализации:

? капитализация нескончаемого потока (прямолинейная капитализация) способом Ринга;

? капитализация способом Инвуда;

? капитализация способом Хоскальда.

Прямолинейная капитализация используется:

? в случае если имеется нескончаемый поток дохода;

? поток промежутка конечен, но цена продажи объекта равна начальной цене приобретения, т.е. начальной инвестиции.

Цена недвижимости определяется методом деления дохода на соответствующую ставку дисконтирования. В этом случае ставка дисконта (YО) и неспециализированный коэффициент капитализации численно равны, поскольку начальные инвестиции всецело возвращаются при окончании проекта.

RО=YО.

В случае если цена недвижимости в конце проекта всецело либо частично обесценивается, возврат начального капитала возможно осуществлен за счет потока доходов.

Способ Инвуда предполагает, что доход поступает в виде аннуитета и дисконтируется одной нормой дисконта. Величина аннуитета соответствует получению дохода и полному возврату капитала на капитал в течение поступления аннуитета. Вследствие этого коэффициент капитализации обязан включать:

? ставку процента (дохода) на капитал;

? коэффициент фонда возмещения для обеспечения полного возврата начальных инвестиций за счет формирования фонда возмещения (графа 3 таблицы функций сложного процента):

где — коэффициент фонда возмещения, в котором i – норма прибыли, для способа Инвуда она равна ставке процента на капитал (YО);

Т – период аннуитета.

Тогда

Полученное отношение является коэффициентом взноса на амортизацию единицы для периода и заданного процента (графа 6 таблицы функций сложного процента).

так, определение цены потока доходов с учетом допущений Инвуда выполняется двумя методами:

1) применением коэффициента взноса на амортизацию единицы;

2) применением неспециализированного коэффициента капитализации.

Способ Хоскальда отличается от способа Инвуда тем, что формирование фонда возмещения происходит не по норме процента на капитал, а по более низкой (безрисковой) ставке. Предпосылка этого события в следующем: реинвестирование не есть таким же прибыльным, как начальные инвестиции и, следовательно, повторному вложению капитала свойствен больший риск.

Модели «собственности» используются для определения цены недвижимости, в то время, когда и доход, и цена объекта уменьшаются известным регулярным образом. Для учета трансформации цены актива используется базисная формула при расчете коэффициента капитализации:

RО = YО + А,

где А – величина корректировки, которая имеет символ «+», в случае если цена объекта значительно уменьшается, и «-», в случае если цена объекта возрастает.

Численное значение корректировки определяется умножением относительного трансформации цены в долях единицы на коэффициент фонда возмещения либо на норму рекапитализации (возврата капитала).

При дохода и прямолинейного изменения, и стоимости объекта текущая цена недвижимости определяется способом прямой капитализации с линейным возвратом капитала (рекапитализацией). Линейная рекапитализация происходит равномерно в течение срока экономической судьбе актива.

Неспециализированный коэффициент капитализации при стоимости недвижимости и прямолинейного изменения дохода определяется по формуле:

RО = YО ± D*a,

где D — относительное изменение цены за n периодов;

— норма возврата капитала.

При постоянного дохода с непрямолинейным трансформацией цены недвижимости используется неспециализированная формула коэффициента капитализации, учитывающего трансформации цены капитала. Наряду с этим компенсация трансформации цены капитала обеспечивается по модели формирования фонда возмещения:

Ипотечно-инвестиционные модели используются для определения цены недвижимости с учетом трансформации ее дохода и стоимости, и с учетом условий финансирования.

Классическая техника ипотечно-инвестиционного анализа определяет цена недвижимости как сумму заинтересованностей собственного и заемного капитала.

Цена интереса собственного капитала рассчитывается методом дисконтирования финансовых потоков, поступающих к инвестору от регулярного дохода и от реверсии. Цена интереса заемного капитала рассчитывается методом дисконтирования платежей по обслуживанию долга.

Настоящая цена будущих финансовых потоков, поступающих от недвижимости, будет зависеть от срока проекта, структуры заемного капитала, норм дисконтирования и экономических характеристик объекта.

В формализованном виде метод расчета цены посредством классической техники ипотечно-инвестиционного анализа возможно записать следующим образом:

V = PV*[(ЧОД-ОД),i%,n] + PV*[(CP+OK),i%,n] + M,

где PV — текущая цена;

ЧОД – чистый операционный доход i–го года;

ОД – сумма обслуживания долга в i–м году;

СР – сумма реверсии не учитывая затрат на продажу;

ОК – невыплаченный остаток кредита на момент продажи;

М – начальная цена кредита.

Эта неспециализированная формула возможно применена и для оценки цены недвижимости, обремененной существующей закладной. В этом случае в качестве начальной суммы кредита выступает текущий остаток кредита.

Вариант №1.

Компания (ресторан стремительного питания) разглядывает возможность аренды надела земли. Ожидается, что будет привлечено 2000 визитёров в месяц. В среднем любой визитёр оформит заказ на 2 у.д.е. Прибыль компании обязана составить 0,1 у.д.е. на каждую у.д.е. продаж. Затраты на рабочую силу и материалы составят 0,8 у.д.е. на каждую у.д.е. продаж. Каков большой размер ежемесячной арендной платы, которую может себе позволить платить компания, сохраняя нужную ей норму прибыли?

Вариант №2.

По условиям ипотечного кредита в 300000 у.д.е., ежегодные платежи должны составлять 30000 у.д.е. ЧОД равен 40000 у.д.е. при коэффициенте капитализации собственного капитала инвестора в 8%. Вычислите цена собственного капитала.

Вариант №3.

Ваш клиент может дать обеспечение по первому ипотечному кредиту в 1000000 у.д.е. под 12% годовых, погашаемому за 25 лет ежемесячными платежами. Нужный личный капитал образовывает 250000 у.д.е.; ставка барышов на капитал должна быть равна 12%.

Вычислите требуемый ежегодный ЧОД, что бы удовлетворил и кредитора, и заемщика.

Вариант №4.

Объект недвижимости, что вы оцениваете, будет приносить чистый операционный доход в 10000 у.д.е. каждый год в течение следующих 5 лет. Вы вычисляете, что через 5 лет объект будет реализован за 110000 у.д.е. Предположим, что рыночный коэффициент дисконтирования образовывает 8%. Какова текущая цена оцениваемого объекта?

Вариант №5.

Выяснить цена объекта, применяя технику остатка для строения, в случае если: цена почвы 300000 у.д.е.; ЧОД – 100000 у.д.е.; коэффициент капитализации для почвы – 8%, для строения – 15%.

Вариант №6.

Выяснить цена объекта, применяя технику остатка для почвы, в случае если: цена строения 500000 у.д.е.; ЧОД – 100000 у.д.е.; коэффициент капитализации для почвы – 8%, для строения – 15%.

Вариант №7.

Выяснить цена объекта техникой остатка для собственного капитала, в случае если: размер кредита – 380000 у.д.е. (12% на 25 лет), ЧОД – 70000 у.д.е.; ипотечная постоянная – 0,12639.

Вариант №8.

Выяснить цена объекта, применяя технику остатка для заемного капитала, в случае если: личный капитал – 200000 у.д.е.; ЧОД – 70000 у.д.е.; коэффициенты капитализации: собственного капитала – 9%, заемного капитала (ипотечная постоянная) – 0,1264.

Вариант №9.

Выясните цена объекта недвижимости, приносящего доход, способом капитализации дохода (с применением коэффициента капитализации).

Эти для расчета. Через два года по окончании приобретения недвижимости ожидается доход при вложении капитала в почву 150 млн. руб. и при вложении в строение – 500 млн. руб. Норма доходности при вложении капитала в почву – 10% и при вложении капитала в строение – 50%.

Вариант №10.

Выяснить неспециализированный коэффициент капитализации при следующих данных. Офис оценен в 5 млн. долл., на момент оценки офиса доходность составляла правительственных среднесрочных облигаций – 8,5%. Согласно точки зрения специалиста оценщика, дополнительный риск капиталовложений в офис если сравнивать с инвестициями в правительственные облигации равен 5%. Затраты на управление инвестициями (поиск сфер вложения капитала и пр. образовывает 2%). При необходимости продажа данного фонда займет определенное время (если сравнивать с возможностью стремительной реализации правительственных облигаций), исходя из этого специалист-оценщик принимает поправку на недостаточную ликвидность в размере 2%. Время, которое потребуется для возврата капитала согласно расчетам инвестора – 20 лет, вследствие этого ставка возврата капитала – 5% (1/20).

Ставка капитализации в оценке объектов недвижимости: отличия от ставки дисконтирования


Также читать:

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: